, 2022/9/19

Hitelkiváltás a megoldás, ha régi hiteledet egy jobbra cserélnéd és adósságrendezés, ha több hiteledet egybe szeretnéd vonni.

hitelkiváltás

Hitelképesség

A hitelkiváltáshoz mindenekelőtt hitelképesnek kell lenned. Mivel ez egy újabb hitelfelvétel, a bank újra megvizsgálja a jövedelmed, és hogy minden előírt feltételnek megfelelsz-e. Az, hogy a korábbi hiteleid felvételekor megfeleltél, most nem jelent semmit, az adósvizsgálatot újra elvégzi a bank. Ezt minden hitelfelvételkor megteszik, akkor is, ha nem valószínű, hogy az előző kölcsön felvétele óta sok minden változott.

Az alapfeltételek ugyanazok, mint bármely más hitelfelvételnél: 

  • megfelelő legyen az életkorod (nagykorú legyél és a hitel lejártakor ne legyél 75 év felett),

  • rendelkezz magyarországi lakcímmel,

  • határozatlan idejű munkaszerződéssel dolgozz, ahol már legalább három teljes hónapot eltöltöttél és/vagy lejárt a próbaidőd, vagy a vállalkozásodnak legyen egy lezárt üzleti éve, de ne legyen köztartozása és ne álljon felszámolás vagy csődeljárás alatt,

  • legyen bankszámlád valamelyik banknál, és

  • telefonos elérhetőséged. 

Jövedelem

Ezen túl a bank felé megfelelő jövedelmet kell tudnod igazolni. Ez azért fontos, mert a bank felé a jövedelmed jelenti az elsődleges, személyi hitelnél pedig, ahol nincs ingatlanfedezet, az egyetlen biztosítékát annak, hogy a hiteledet rendben visszafizeted. 

Ezért a jövedelemnek elég magasnak kell lennie ahhoz, hogy abból a törlesztőrészletet ki tudd gazdálkodni, és megfelelően stabilnak kell lennie, azaz nem mindegy, hogy miből van bevételed és milyen régóta.

A jövedelem származhat önállóan elfogadható és kiegészítő jövedelmekből. Az önállóan elfogadható jövedelmeket, ahogy a nevük is mutatja, önmagukban is elfogadja a bank. Ilyenek lehetnek:

  • a munkabérből származó jövedelem,

  • saját, vagy családi vállalkozásból, egyéni vállalkozásból származó jövedelem,

  • öregségi nyugdíj,

  • őstermelői jövedelem,

  • megbízási díj,

  • ügyvédi vagy közjegyzői díj. 

kiegészítő jövedelmeket a bank önmagukban nem fogadja el, csak valamelyik önállóan elfogadható jövedelem mellett. Ilyenek:

  • CSED, GYED, GYES,

  • családi pótlék, árvaellátás, életjáradék, osztalék (gyakran csökkentett értéken fogadja el a bank), bónusz, cafeteria (gyakran csökkentett értéken), ingatlan bérbeadásból származó jövedelem (gyakran csökkentett értéken). 

Ingatlanfedezet

Ha a hitelkiváltó vagy adósságrendező hitel jelzáloghitel, akkor szükséged lesz egy lakásra, nyaralóra, vagy bármilyen más, a bank által elfogadható ingatlanra, amit fedezetként fel tudsz ajánlani a hitel biztosítékaként. Magyarországi, per- és tehermentes ingatlanok jöhetnek csak szóba, amelyek magánszemély tulajdonában vannak, és forgalomképesek.

Azt kell tudnod, hogy a bankok 3 millió forint alatti értékű ingatlant nem szoktak elfogadni fedezetként. Ez nem azt jelenti, hogy a felvett hitelösszeg ne lehetne kevesebb. Már csak azért sem, mert a bank az ingatlan értékének legfeljebb 80%-át, de inkább kevesebbet, 50-60%-át adja hitelbe. 

Más kérdés, hogy kis összegnél valószínűleg jobban megéri személyi kölcsönből hitelt kiváltani. A bankok számára az olyan ingatlanok, amiknek az értéke 6 millió forint körül van, már elfogadhatók, de számít az is, hogy milyen ingatlanok ezek. Nem mindegy, hogy miből épült, hol van és milyen állapotú. Ez azért fontos, mert olyan ingatlanra van szükség, amit szükség esetén nem túl nehéz eladni.

Amit biztosan elfogadnak:

  • Családi ház, sorház, ikerház

  • Társasházi lakás

  • Hétvégi ház, üdülő

  • Vegyes funkciójú ingatlan, ha lakófunkció alkotja a legnagyobb részt

  • Építési telek, de ezt nem minden bank szereti. 

Néhány banknál a termőföld, a tanya és a garázs is elfogadható, utóbbi általában csak pótfedezetként.

Nem fogadják el a kiskereskedelmi és vendéglátó egységet, műhelyt, gazdasági épületet, erdőt, gyümölcsöst és szőlőt.

Igazolás az előző banktól a meglévő hitelről

A hitelkiváltás részeként be kell szerezned egy dokumentumot arról, hogy mekkora a jelenlegi tartozásod. Ez egy igazolás, ami a kiváltandó hitelszerződésed adatait tartalmazza, és amit a jelenlegi bankodtól tudsz kérni. Előfordul, hogy az igazolás kiállításáért a bank díjat számol fel.

Milyen feltételek vonatkoznak a meglévő hiteleimre?

Ha teljesíted a hitelfelvétel személyi és a jövedelmedre vonatkozó feltételeit, és az ingatlanod is megfelelő, akkor még a meglévő hiteleidnek is meg kell felelnie néhány feltételnek.

Nem lehetsz késedelemben a jelenlegi hiteleiddel

Mindegy, hogy melyik bankkal vagy bankokkal állsz jelenleg szerződésben. Lehetnek különböző hiteleid különböző pénzintézeteknél is, de minden törlesztőrészletet rendesen kell fizetned. A bankok nem váltanak ki olyan hiteleket, amelyekkel késedelemben vagy, de sokszor még olyat sem, amivel most éppen nem késel, de már volt rá példa. 

Ha pedig szerepelsz a KHR (Központi Hitelinformációs Rendszer) negatív adóslistáján, akkor egyáltalán nem számíthatsz hitelkiváltó kölcsönre.

Ha van a hitelnek más szereplője is – adóstársak, jelzálogkötelezettek

Hitelkiváltáskor változik a hiteled kamata, a THM, általában maga a bank is, akivel szerződésben állsz. De az egyéb feltételek jó eséllyel ugyanazok maradnak. Tehát ha van egy hiteled, amelyben van egy adóstársad, például a házastársad vagy más rokonod, akkor ő az új hiteledben is szerepelni fog adóstársként

Nagy összegű hiteleknél a bank egyébként is meg szokta vizsgálni a házastársak jövedelmi helyzetét, és sokszor eleve bevonja őket adóstársként, akkor is, ha te ezt hitelfelvevőként külön nem kéred. Ha te kértél adóstársat bevonni azért, hogy az együttesen számolt jövedelmetekre magasabb hitelt vehess fel, vagy te nem tudtál megfelelő jövedelmet igazolni, akkor ez az adóstársad az új hitelben is megmarad.

A jelzáloghitelhez ingatlanfedezetet nem csak te, mint adós biztosíthatsz. Persze az a leggyakoribb eset, hogy az ingatlan tulajdonosa ugyanaz, aki egyben a hitelt is igényli, de nem feltétlenül kell ennek így lennie. Ingatlant gyakorlatilag bárki biztosíthat erre a célra, aki vállalja, hogy ha te nem törleszted a hiteled, akkor a bank az ő lakásának elárverezésével jut a pénzéhez.

Ha a hitelkiváltás jelzáloghitellel történik, akkor a bank nem biztos, hogy elfogad olyan ingatlant fedezetként az új hitelhez, amin már van jelzálog. Ilyenkor az az ingatlan, ami a jelenlegi hiteled fedezete, nem lesz megfelelő, és új fedezetre lesz szükséged. Az előző lakásról hitelkiváltáskor lekerül a jelzálog, és így a tulajdonosa is felszabadul a jelzálogkötelezettség alól. 

Ha továbbra sem tudsz vagy szeretnél saját ingatlant felajánlani a hitelhez, akkor új jelzálogkötelezettet kell felkérned.

A kezes és a jelzálogkötelezett abban különböznek, hogy a jelzálogkötelezett csak akkor kerül a képbe, ha semmilyen egyéb módot nem talál a bank arra, hogy téged és az adóstársad (ha van) fizetésre bírjon, és árverezésre kerül sor. A kezes viszont már akkor is felel a te tartozásodért, amikor az még nincs ebben a fázisban. 

Ha te nem törlesztesz, akkor őt fogja megkeresni a bank, és megpróbálja beszedni tőle az elmaradt törlesztőrészleteket.

3 millió forint személyi kölcsön 5 évre?